不動産の任意売却とは?

任意売却

住宅ローンの支払いが滞ると債権者は不動産を差し押さえて競売にかけることができます。債務者は競売にかけられるのを回避するために任意売却の手続きをすることがあります。

任意売却は、不動産を売却したとしても債務が残ってしまう状況で行うもので、不動産業者などが仲介役となり、債務者と債権者、買主が合意する価格で不動産を売却し、債務を返済できるようにします。

競売にかけられた住宅は市場価格の6、7割でしか売れませんが、任意売却なら一般市場の価格が基準になるので、競売よりも高く売れます。

債権者にとっても任意売却のほうがメリットが大きいと言えます。債務者も買い手を選ぶことができるので第三者だけでなく身内に買い取ってもらうこともできます。

また、競売だと競売情報が公開されてしまいますが、任意売却なら通常売却と同じなので、住宅ローンの返済に行き詰って住宅を売却したということが知られることはありません。ただし、任意売却をするには債権者に抵当権の抹消をしてもらう必要があります。

任意売却の手順は、まず不動産会社などに連絡し媒介契約を結びます。契約の後、仲介会社は債権者に連絡して、任意売却について同意を得ます。

債権者は販売価格を指示し、その条件を満たせば抵当権を抹消すると回答することもありますし、購入希望者が見つかれば抹消に同意するという場合もあります。あるいは、任意売却には応じないといわれ任意売却ができないこともあります。

債権者が任意売却に応じてくれたら、販売活動にとりかかります。

購入者がすぐに見つかることもありますが数か月かかることもあります。購入希望者が見つかると仲介会社は債権者に購入申込書と売買代金配分表を送ります。

同意が得られれば、購入者と売買契約を行います。購入者から受け取った代金は債権者に支払われます。

任意売却をした後の残った債務に対しては当然返済義務があります。

お金がないからと言って返済をしないでいると、預金の差し押さえや給料の差し押さえという処置を取られることもあります。

債権者は全額返済を要求してきますが、仲介会社が返済額や返済期間について交渉を行ってくれることがあり、これにより借金がかなり減額されます。

任意売却は債権者の同意がないとできませんが、その他にも競売の手続きが進み入札が間近で時間の余裕がない場合、連帯保証人や連帯債務者と連絡が取れなかったり売却に同意してもらえなかった場合、税金などの滞納額が債権者が認める範囲を超えている場合は任意売却ができません。

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